Delft: 1 kwaliteitstoets voor Garantiewoningen

Volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) controleert de gemeente bij woningbouwprojecten vooraf of ze voldoen aan het Bouwbesluit. In Delft zijn woningen gebouwd zonder die kwaliteitscheck vooraf. Voor deze woningen is alleen een kwaliteitstoets achteraf nodig. Het is een experiment dat mogelijk is door de Crisis- en herstelwet (Chw).

Nog maar 1 kwaliteitstoets nodig

De waarborginstellingen Bouwgarant, SWK en Woningborg verzorgen de kwaliteitstoets. Die vindt dan nog maar 1 keer plaats, en niet meer dubbel. Met dit experiment loopt de gemeente Delft vooruit op de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De Wkb treedt vanaf 1 januari 2024 stapsgewijs in werking. Met die wet vervalt de 'voor het gemeentelijke preventieve toets aan het Bouwbesluit' uiteindelijk helemaal.

Achtergrond en aanpassing

Tot nu toe moest de gemeente bij woningbouwprojecten eerst controleren of de aanvraag voor een omgevingsvergunning voldeed aan het Bouwbesluit 2012. Dat staat in de Wabo. Daarna moest de aannemer of bouwer nog eens garanderen dat de kwaliteit van de woning voldeed aan het Bouwbesluit. Hij moest daar namelijk een keurmerk over afgeven.

Bij Garantiewoningen waren er dus 2 kwaliteitschecks: 1 van tevoren door de gemeente en 1 door de aannemer voor het keurmerk. De gemeente Delft wilde van die dubbele check af. Ze legt in dit experiment de verantwoordelijkheid bij de waarborginstellingen. En stapt af van de gemeentelijke preventieve toetsing uit de Wabo.

Stand van zaken

Op 1 januari 2022 treedt de Wkb (stapsgewijs) in werking. Met de wet vervalt de gemeentelijke preventieve toets aan het bouwbesluit. De veranderingen uit de Wkb gelden tot en met 2024 alleen voor eenvoudige bouwwerken. Dat zijn bijvoorbeeld eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Vanaf 2025 volgen de andere bouwwerken. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt dit experiment overbodig. De grondslag voor dit soort projecten is dan de Wkb.

Volgende stappen

Van de 5 gemeenten die deelnamen aan dit project, zijn er 2 definitief gestopt. De gemeente Delft zet het project door. Ze beseft wel dat het experiment een cultuurverandering van de hele sector vraagt. Toch zijn steeds meer opdrachtgevers en vergunninghouders zich bewust van hun rol bij verantwoord bouwen. Intussen is een aantal woningen opgeleverd zonder de gemeentelijke preventieve toetsing.

Waarom de Crisis- en herstelwet?

De Crisis- en herstelwet (Chw) maakt het mogelijk om af te wijken van de Wabo. De gemeentelijke preventieve toetsing is dan niet meer nodig. Daarmee is ook de dubbele check uit het Bouwbesluit verleden tijd. Er is alleen nog een check voor het keurmerk. Als vanaf januari 2022 de Wkb geldt, vervalt de gemeentelijke preventieve toetsing uit het Bouwbesluit helemaal. Dan is dit experiment dus niet meer nodig. De regel is al aangepast in de nieuwe wet.

Ervaringen en resultaten

Dit experiment heeft de gemeente Delft nieuwe inzichten gebracht:

1. Aannemers controleren vaak niet de kwaliteit van het werk van hun onderaannemers. Ze gaan ervan uit dat de toezichthouder van de gemeente onderaannemers op bouwfouten wijst.
2. Door het experiment moeten adviseurs en aannemers zélf de verantwoordelijkheid nemen voor hun fouten. Zij moeten hun fouten uitleggen aan de opdrachtgever of vergunninghouder.
3. Doordat ze nu verantwoordelijk gehouden worden voor hun bouwfouten, laten opdrachtgevers of vergunninghouders zich vaker adviseren door een deskundige partij.
4. Als ze geen kwaliteit leveren, kost dat de bouwers geld. Daardoor herstellen ze nu sneller hun bouwfouten. Zelfs bouwfouten die niet onder het Bouwbesluit vallen.

Het experiment lijkt te werken. Wel ziet de gemeente in dat de cultuur in de hele bouwsector zal moeten veranderen. Toch zijn steeds meer opdrachtgevers en vergunninghouders zich bewust van hun rol bij verantwoord bouwen. Intussen is al een aantal woningen in Delft opgeleverd zonder toetsing door de gemeente.

Zie ook

Andere projecten in Delft die gebruik maken van de Crisis- en herstelwet:

• Delft - Campus Zuid
• Delft - Schieoevers Noord
• Delft - Spoorzone Delft / Nieuw Delft
• Delft - The Green Village
• Delft - Vermindering regeldruk